现金流、利润、负债表，透视房企“平衡术”

　　月初，一则毫无出处的 " 某房企商票即将逾期 " 的消息，靠着只言片语和模糊的图片，在社交媒体上疯传。虽然事后证明这则传闻毫无依据，但消息传出当天，该房企股价暴跌超 16%，一时间整个地产业都人心惶惶。

　　另一边，各地激励政策陆续出台，引导房地产向着又稳又好发展。据不完全统计，今年以来全国已有超 100 城优化调整房地产政策超 200 次。房地产市场新一轮宽松周期中，" 松绑 " 成为多地楼市调控的关键词。

　　房企端承受压力，政策端释放暖意，" 冷暖交汇 " 是如今中国地产业的新常态。

　　如今除了部分出险房企，其他房企上半年业绩基本都已公布，我们不妨看看他们表现如何。

　　房企们的平衡术

　　旭辉控股董事局主席林中此前曾表示，2022 年是其从事房地产行业 30 年以来最艰难的一年。房企们的 2022 年中期业绩更是印证了这一点。

　　对一家公司来说，现金流、利润、资产负债表往往是最重要的三个财务数据。通常情况下，现金流和利润越高越好，资产负债表则是越低越好。但在当下的地产业，" 我全都要 " 并不现实，因此如何 " 保大保小 " 可能才是考验各大房企平衡之术的关键。

　　首先来看四大民营房企碧桂园、万科、绿地和龙湖的上半年表现。

　　碧桂园营业收入 1623.6 亿元，现金余额 1479.8 亿元；

　　万科营业收入 2069.16 亿元，现金余额 1410.7 亿元；

　　龙湖营业收入 948 亿元，现金余额 875.5 亿元；

　　绿地控股营业收入 2045.5 亿元，其中房地产及相关业务为 754.86 亿元，现金余额暂未公布。

　　营收方面碧桂园和绿地（房地产及相关业务）都录得了一定下跌，但充足的现金流对财务稳健起到有力作用，使其各项指标均处于合理区间。

　　绿地在半年报中解释业绩下滑的原因称，上半年国内疫情多点暴发，宏观经济下行压力加大，房地产市场持续低迷，拖累了业绩。事实上这些原因同样适用于碧桂园，不过碧桂园还另有原因。

　　在财报发布后的业绩说明会上，碧桂园 CFO（首席财务官）伍碧君被记者问到如何平衡现金流、利润与资产负债表时，伍碧君表示，上半年的工作重心主要是为了维护供应商、银行等合作方的利益，暂时降低了利润收益，保证公司的现金流和资产负债表正常运行。

　　简单来说就是，地产是一个上下游极为广泛的行业，牵一发而动全身，一些出险房企的例子也表明这并非易事。因此，为了维护众多合作企业的利益，碧桂园选择了暂时降低利润收益，保证合作方的利益，以及现金流和资产负债表的合理运行。

　　幸运的是，从结果来看，碧桂园的 " 平衡术 " 发挥出了相当不错的效果。不仅依然保持了近 50 亿元的净利润，现金流维持在正向，资产负债表也处于低位。尤其是在目前地产业 " 风声鹤唳 " 的背景下，更显得难能可贵。

　　备受关注的负债方面，四大房企都有所降低，并且都低于 " 三条红线 " 中 " 净负债率低于 100%" 的要求，其中绿地是首次低于该要求。

　　不过，其他房企就没有这么好运了。

　　据中国房地产报统计，截至 8 月 23 日，A 股至少有 35 家房企上半年业绩出现下滑，其中 27 家房企期内归属上市公司股东净利润为负数，包括蓝光发展、华夏幸福、首开股份等。港股则至少有 27 家房企今年上半年业绩下滑，其中 10 家房企公告期内股东应占溢利或净利润出现亏损，包括建业地产、正荣地产、远洋集团等曾经的标杆房企。

　　因此，虽然四大民营房企的业绩不算特别亮眼，但在行业大背景下已经相当突出。

　　保交楼，敢拿地

　　" 保交楼 " 是上半年地产业的一个热门词汇，原本是房企们应该承担的基本责任，突然变成了一种夸奖。但不得不承认的是，如今保交楼既是保护房企的信心，也是保护购房者的信心，因此不容忽视。

　　此前碧桂园总裁莫斌就曾表示：" 行业艰难，作为头部企业需要担当、需要坚持，碧桂园有能力亦有实力保证按期完美交付、保证所有债权刚性兑付。"

　　具体来看，根据财报上半年碧桂园在 214 个城市如约交付 1070 批次、超 25 万套房屋。此外，还有 165 个项目实现了 " 交房即交证 "。碧桂园管理层透露，今年下半年计划还将交付 50 万套房屋，是上半年总量的两倍。

　　绿地上半年累计交付百余个项目共计面积 933.7 万平米；龙湖交付了 76 个项目，共 52500 套住宅；万科则在 30 个城市公司的 94 个交付批次中实现了交房即交证。

　　优质房企在保交楼做出的努力，也赢得了监管层的支持。

　　今年 5 月，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股被评为 " 示范型房企 "，并且在信用保护工具护航下，全部实现了成功发债，吸引了一大批银行的投标和认购，真正让房企感受到了暖意。

　　另一方面，如果说 " 保交楼 " 是对过去的交代，那拿地就是对未来的押注。但今年以来，房企拿地势头相比往年已有较大下降，一些出险的民营房企甚至直接停止了拿地。

　　碧桂园的做法是 " 稳中有进 "，碧桂园投资策划中心总经理程光煜表示，"（碧桂园）拿地要流向更有确定性、更可控、市场厚度较厚的地区 "。例如长三角、珠三角、京津冀等经济较为发达，人口处于流入状态的区域。

　　对此，万科与碧桂园的做法类似，称下半年在拿地上将 " 伺机而动 "。

　　在平稳运行的同时，保持积极的出击姿势，时刻准备争取优质地块和项目，是这些房企的共同特征。

　　创新业务正成为突围支撑

　　开源节流是企业摆脱困境的最好方式，而在地产市场较弱的情况下，能够支撑这 " 开源节流 " 的，则是各大房企过去不被看好的创新业务。

　　例如，早在 2018 年碧桂园就成立了子公司博智林，其专注于建筑机器人领域，主营业务包括实用机器人研发、制造与应用。彼时，地产业还处在增长期，机器人业务也还雏形未现。但如今情况已大为不同。

　　碧桂园财报显示，截至今年 7 月底，博智林已经研发了混凝土施工、砌砖抹灰、内墙装饰等 12 个建筑机器人产品线，覆盖从结构施工、混凝土修整、装饰装修等多个建筑施工环节。并且已有超过 30 款博智林建筑机器人投入商业化应用，累计交付超 1200 台，累计应用施工超 1000 万平米；服务项目超过 550 个，覆盖全国 28 个省份。

　　碧桂园总裁莫斌在财报发布后的业绩说明会上也表示，博智林是目前新业务的唯一重点，希望其未来能发挥更多作用，创造更多价值。

　　绿地的布局板块与碧桂园完全不同，主要集中在基建、金融，并投资与地产结合的热门行业如创客空间、绿地办公等。整体来说与主业联系性并不强，并且目前对公司纾困的帮助较为有限。

　　万科的房屋租赁、云服务、仓储物流业务则贡献相当大的一笔收入。财报显示，万科租赁住宅业务上半年收入 14.8 亿元，管理长租公寓 21 万间；万物云实现营业收入 143.5 亿元，此外万物云境外上市方案也在 7 月 18 日获得证监会批准；物流仓储业务营业收入 18.6 亿元，其中冷链营业收入 8.2 亿元。

　　综合来看，虽然四大民营房企的中报数据不像过去那般耀眼，但细节之处无不显示出优质龙头房企的实力。

　　相比其他出险房企，这四家已经可以稍微腾出手来，未雨绸缪地为将来市场恢复正常积蓄力量。

　　至于市场恢复的时间节点，碧桂园总裁莫斌也首次给出了自己的理解：" 我相信压实地方政府责任、保交楼稳民生这些动作，一定会让市场信心逐步恢复，但应该不会那么快，它是逐步的，有不确定性。公司已经把预算做到了明年的 6 月份，我们认为在那个时候市场应该会恢复到健康发展的阶段。"

　　万科董事会主席郁亮也对市场抱有积极看法，在中期业绩会上他表示，目前市场中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰 10 亿 ~11 亿平方米，其中一二线城市要淘汰 3 亿平方米。按照当前新开工降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场交易量是偏低的了，不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。

　　这也是近两年业内首次有两家经营稳定的龙头房企高管同一时期做出类似的积极预测，尤其是对一向以 " 行业寒冬 " 吹哨人自居的郁亮来说十分难得。

　　如果此前说 " 冬天到了，春天还会远吗？" 还为时过早，但现在这句话可能已是行业最好的注脚。