民营房企，惊雷阵阵。 人民法院公告网显示，截至今日，今年共有 226 家房企破产。 就连曾经叱诧风云的百强房企，也有 30 家暴雷。其中，29 家都是民营房企。
含 " 民 " 率之高，让人咋舌。 我翻了翻最近的一些数据，发现一个更可怕的事实—— 房企们的至暗时刻，还远远没有结束！这注定是一个极为漫长的黑夜。 买房人，要睁大眼睛看清楚了 ......
就在昨天深夜，浓眉大眼的龙光集团，突然官宣： 我们暴雷啦！
其在公告中表示，将 " 暂停支付 5 笔境外美元优先票据到期的利息 "。 注意了！违约的甚至不是美元债本身，而是几笔小额利息。
实在离谱！ 堂堂一个千亿房企，去年的 TOP20，竟然连利息都还不上了？！ 背后传达的信号，让无数等着收房的龙光业主们捏了一把汗。 要知道，前段时间深圳前海天境的千万豪宅业主们，还在以 " 动态停贷 " 抗议，逼迫龙光恢复施工。
这些一个月最少也要还 6 万房贷的业主们，提出了非常尖锐的质疑： " 监管账户上的 138 亿预售监管资金，为什么只剩下 5899 万？" 而龙光对此只字不提，反手就是一个报警电话，警告自媒体不要宣扬项目停工。
经典的 " 解决不了问题，就解决提出问题的人 "。这个骚操作，简直是纱布擦屁股—— 给我狠狠露了一手。 不止是龙光。7 月份以来，已还有多家百强房企，接连倒在了漫漫还债路上。 7 月 22 日，上海老牌房企景瑞控股提前告知投资者：我们将不能按期交付一支票面利率 12%、余额 2.6 亿美元优先票据；
就在同一天，云南的俊发地产也正式宣告违约，表示 1303 美元的美元债利息，他们还不上了。 换算成人民币，就是 8809 元。这点钱，只是前海天镜一个业主每月房贷的零头。 7 月 29 日，TOP30 千亿房企中梁控股再次宣布，一笔美元优先票据违约，目前共计未偿还资金为 1257 万美元； 8 月 3 日，福建的正荣地产年内第二次官宣美元债违约，宣布有两笔美元债都 " 无法支付 "。 这个曾经的龙头房企，股价缩水已经超 85%。 房企们一个接一个地倒下，留下背后胆颤心惊的买房人，和更加抗拒出钱的国际投资者们。 7 月 25 日，高盛以行业压力上升为由，将中国高收益房地产债券 2022 年的违约率预测从 31.6% 上调至 45%。 悲观预期，还在进一步加剧。
去年下半年以来，民营房企们已经被多重困难围剿。 论信用，他们被金融机构和买房人共同挤兑。 前段时间，继会计师四大所之后，港交所也开始跟房地产行业 " 割席 "。 7 月 11 日，含世茂、佳兆业、融创、恒大以及奥园等五大知名房企在内的 8 家房地产、物管类股票被从恒生指数中剔除。 原因是这些公司未发布 2021 年年报，停牌时间过长有退市风险。 明面上，这些房企年报推迟的原因，主要是疫情影响，以及审计机构的大量变更。
但说一千道一万，我们都知道真正的原因，是去年的业绩实在太差了。 以昨天终于发布了 2021 年年报的富力为例，这个百强房企的亏损额度已经去到了 163.53 亿元。 而今年上半年，其销售额共计 265 亿元，比起去年同期减少了近 6 成。 不仅仅是富力，今年 1-7 月，全国百强房企累计销售金额已经同比下降 49%，除了极少部分国央企，绝大部分房企的业绩都没有达标。
买房人对民企的交付能力感到害怕，没有人想把毕生积蓄投进一个可能烂尾的房子，于是纷纷投身国央企。 就连排名第一的碧桂园，销售额的累计同比也大跌 43%。 而这座宇宙房企，也早在 6 月份被穆迪下调评级，从 Baa3 级（投资级）下调到 Ba1 级（" 垃圾级 "），而这已经是穆迪给中国民营房企的最高等级。 根本原因就在于，民营房企的融资非常受限。 Wind 数据统计，2022 上半年国企 + 央企占到境内债发行规模的 89%，处在 2015 年以来的最高水平，发债利率则处在最低水平。 可以说是顺风顺水，一路坦途。 与之形成鲜明对比的是，民营房企的占比从 2020 年 62%，暴跌至 2022 上半年的 11%，降幅高达 51%。 说白了，银行还是厌恶民营房企的风险，不愿意贷钱。 为了活下去，很多房企吊着一口气，通过展期或者交换要约来疯狂自救。 新京报统计发现，光是 7 月上旬，就有 18 家知名房企动作频频，尝试以时间换空间。
最有求生欲的一个，是雅居乐。这个房企，以高达 20% 的年利率，获得不超过 8.94 亿港元的夹层融资贷款。 而今年下半年，年内境内企业债又是一大波偿债高峰，每个月都有超 700 亿元的债券要还。
就连美元债，一直到明年上半年，都会有新的偿债高峰。
靠展期，靠拖延，靠高息贷款，部分民营房企又能蹒跚多久呢？ 风险，还在进一步酝酿。
梳理一下现在市场的情况，可以发现一条恶性循环的链条已经浮现： 房企暴雷，融资困难，楼盘停工→买房人不敢买房→市场降温，房企回笼资金困难→更多房企暴雷。 有人问：最近各地的保交楼闹得轰轰烈烈，现在趁机抄底，买入暴雷房企的房子可不可行？ 确实，最近很多暴雷房企都在大甩卖，从早先的恒大楼盘大降价，到最近龙光的房子打折。 一些社交媒体上，有买房人已经跃跃欲试。他们发现曾经一万多的房子，现在只要单价 8800，还有 1.7 万的降到 1.15 万。
对这些房子还要分类判断。现房可以考虑入手，但是期房，还是不要去赌。 据申万宏源研究，风险较大的房企销售额已占 21 年行业 24%，房企出险数量以及对于行业的影响程度已经达到历史新高。
存量烂尾楼已经很多，而房企暴雷潮，还远远没有结束，这就意味着还有更多的增量烂尾楼盘出现。 相关项目的处置，非常耗费精力，也往往困难重重。 君不见，今年 4 月，监管层为保交楼，引入四大 AMC 机构（中国信达、中国东方、中国长城、中国华融）来为民营房企化解债务危机。 彼时舆论满天飞，都传民企有救了—— 然而，三个月过去了，落地的项目却寥寥无几。 那么，究竟哪些房企的房子可以买？ 一个标准是：是否还活跃在土拍市场拿地。 根据这个标准，1-7 月开发商拿地榜单排名前十为：华润、保利、滨江、招商、中海、建发、越秀、中铁、万科。
要注意的是，部分地方城投虽然拿地频频，但建造和运营水平往往一般，也不建议购买。 当然，除了学习如何安全地购买期房之外，买房人还有一个更好的选项：买二手房。 一二线城市核心地段的房产，是当下最具有确定性的避险资产。 没有之一。 ◎本文作者 | 夏虫 来源：ZAKER |
